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不動産売却の税金
不動産売却でかかる3つの税金
印紙税
まず必要になるのは「印紙税」。不動産売買の契約書を交わす際に、契約金額に応じた収入印紙を貼らなければなりません。この印紙を購入することで納税したことになります。売主、買主がそれぞれ売買契約書を保有するので、各自印紙代を負担することになります。
なお、令和4年3月31日までは、不動産の譲渡に関する契約書に関しては印紙税が軽減される措置が適用されています。一般的な不動産売買(500万円～1億円ほどの取引)なら、5,000～30,000円の印紙税となります。
住民税
不動産を売却し、利益を得ることによって、住民税や所得税が発生します。なお、利益が発生しなかった場合は、不動産売却に関わる住民税は発生しません。
譲渡所得税
譲渡取得税というのは、不動産を譲渡したことによる利益に対して課税される税金のこと。このときの利益は「譲渡所得」に分類され、その金額と、不動産の所有期間に応じて税金の算出方法が変わります。
課税譲渡所得金額の計算方法
課税所得は、不動産の売却額と固定資産税・都市計画税の精算金を足した「譲渡価額」から、不動産の購入価格・あるいは購入にかかった手数料などの費用「取得費」、譲渡するときの手数料や印紙代などを引いた「譲渡費用」を引いたものです。
つまり、不動産を売却して得た金額から、不動産の購入・売却にかかった費用をひいたものが課税所得となります。なお、不動産の購入費用は、建物を購入してから年々減価償却されていきます。長く住んだ家は、基本的にはその価値がだんだん下がっていきます。したがって、この下がった価値を不動産購入金額から差し引くことになります。長く住めば住むほど減価償却費が大きくなるため、長く住んだ物件ほど課税所得は高くなります。
そしてこの課税所得から、税金が控除される「特別控除」の金額を引いたものが「課税譲渡所得」。この課税譲渡所得に応じて、住民税や所得税が発生します。もちろん、課税譲渡所得がマイナスの場合は、税金は発生しません。
次に、各種税金の控除をご紹介しましょう。
不動産売却の特例
居住用財産の3,000万円特別控除
実際に住んでいる家を売却する場合は、一定の要件を満たせば譲渡所得から3,000万円が控除されます。これは所有期間の長さにかかわらず一定額です。
居住用財産売却の軽減税率の特例
不動産の所有期間が、譲渡した年の1月1日時点で10年を超えている場合は、課税譲渡所得のうち6,000万円までは税率が軽減されます。
居住用財産の買換え特例
家を売るだけでなく、住み替える場合には、「居住用財産の買換え特例」が利用できます。売った不動産の譲渡価額より、新しく購入した不動産の取得価額の方が高い場合は、税負担がなくなります。
相続空き家の3,000万円特別控除
空き家になっていた不動産を、取り壊し、あるいは耐震リフォームして売却する場合は、住んでいない物件でも3,000万円の控除を受けることができます。これは、空き家の活用を促進するために設けられた税金の負担施策です。
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現役宅地建物取引士が語る
税金の注意点
ADVISOR宅地建物取引士：山﨑 亜希
2014年に不動産会社に転職し、その後に宅地建物取引士・管理業務主任者を取得。現在もマンションの管理や仲介を中心とした事業を取り扱う会社のスタッフの一員として日々研鑽を積む。
不動産売却の所得は所得税と住民税の対象となる
不動産売却の際にかかる税金のひとつが譲渡所得税です。譲渡所得税は、売却額から取得費用と売却に伴いかかった費用を差し引いた売却益に対しての税金です。
また、不動産売却によって得た所得は、所得税と住民税の課税対象となる点にも注意しましょう。これらは、売却した不動産の所有年数によっても税率が異なることが特徴です。
反対に、売却損が出た場合には、特定の条件を満たせば譲渡損失の繰越控除が受けられるケースがあることも覚えておきましょう。
