不動産の財産分与は売却したほうがいいか？

原則として、婚姻期間中に夫婦で築いた財産は、離婚時、それぞれ平等に分割する形となります。この平等分割のことを財産分与と言いますが、婚姻期間中に築いた財産がゼロであることはほとんどない以上、離婚する夫婦の間では財産分与が一般的に行われています。

財産分与で特に注意しておきたい対象財産が不動産です。評価額が大きくなる資産なので、夫婦双方へ適切な分与を行うため不動産を売却して現金を分け合う事例も多々見られます。

離婚による財産分与とは

離婚の際に見られる財産分与について、まずは定義や目的などの概要を確認しておきましょう。

定義

財産分与とは、離婚する夫婦間で財産を分け合うことを言います。

婚姻期間中に夫婦が築いた財産は、どちらか一方のものではなく共有の財産とみなされるため、離婚に際しては平等に分け合うことが原則。たとえ妻が専業主婦の世帯であっても、夫は妻の支えがあればこそ収入を得ることができたと考えられるため、財産分与においては、原則として双方が1/2ずつを分け合う形となります。

目的

財産分与の目的は、離婚する夫婦それぞれが経済的な公平を図ること、および、双方が新生活を始めるための基盤を確保することにあります。

婚姻期間中に築いた財産は、たとえ名義がどちらかの単独のものであっても、実質的に夫婦で協力して築いた財産です。協力して築いた財産だからこそ、離婚時には公平に分け合うことが当然の流れとなります。

また離婚後も、夫婦それぞれは、新たな生活に向けたスタートを切らなければなりません。新たな生活には資金が必要となるため、その基盤に充てる目的でも財産分与は不可欠となります。

対象財産

婚姻期間中に夫婦で協力して形成したとみなされる財産は、原則として全てが財産分与の対象になります。

たとえば、名義が共同か単独かを問わず、不動産や車、預貯金、退職金、預貯金などの有価証券が財産分与の典型的な対象。また、名義が不明な財産、たとえば家具や家電などの家財一般も財産分与の対象になります。

財産分与の際に不動産売却が発生するパターン

財産分与の際に不動産売却が発生する主な3つのパターンを見てみましょう。

現金化して分割

たとえば不動産が「家＋土地」の場合、これを物理的に分割して夫婦で分け合うことはできません。そこで、もっともシンプルな方法として選択されるのが、不動産を現金化し、手に入った現金を1/2ずつで分け合う方法です。

不動産を現金化してしまえば、不明瞭な部分を一切残さずに財産分与できます。そのままどちらかが家に住み続ける予定でない限り、不動産の財産分与における最も穏便な方法と考えて良いでしょう。

一方が不動産を取得

夫婦の一方が不動産を取得し、もう一方が不動産の評価額に相当する別の財産を取得します。「不動産の評価額に相当する別の財産」とは、たとえば車やバイク、家具、家電製品などです。

ただし、一般に不動産の評価額は非常に高額となることから、家財等のみで平等な財産分与を成立させることは難しいかもしれません。そのため現実としては、現金・有価証券などの分与比率を変えるなどし、少しでも公平な財産分与を目指すことになります。

共同所有の解消

不動産が夫婦の共同名義だった場合、売却して共同所有の状態を解消し、得られた現金を公平に分割することができます。

なお、夫婦共同所有の不動産を売却するためには、夫婦の合意が必要です。一方の意志だけでは売却できません。

また、共同名義のうち自分の持ち分だけを売却することは可能ですが、その後の財産分与が複雑化してトラブルに発展することもあります。

財産分与による不動産売却のメリットとデメリット

財産分与において不動産売却を行う主なメリット・デメリットを見てみましょう。

メリット

公平な分配が可能

家を物理的にニ分割して財産分与することはできませんが、売却して現金化すれば、公平な財産分与ができます。仮に住宅ローンが残っている場合でも、売却代金で残債を完済できれば、離婚後の夫婦のどちらか一方に負担が偏ることもありません。

不動産の維持費や税金の負担を解消

不動産を所有したままにすると、建物の維持費や固定資産税などの費用負担が続きます。売却すれば、以後はそれらの費用がかかることはありません。

新しい生活の資金を確保

不動産売却による財産分与で一定の資金が手に入れば、引越し費用や新居の契約費用、家具・家電の調達費用など、新たな生活に向けたスタートをスムーズに進めることができます。

デメリット

売却までの手間と時間がかかる

不動産は、「売りたい」と言えばすぐに売れるものではありません。不動産会社との媒介契約の締結、必要に応じた家のクリーニングやリフォーム、内覧の対応、買主との価格交渉など、様々な工程を経て数か月がかりで売却に至ることが一般的です。

離婚という心労の多いタイミングで、これらの手間と時間も夫婦それぞれのストレスになるかもしれません。

市場状況によっては売却価格が期待通りにならない場合がある

市場状況によっては、期待した価格で不動産が売れないこともあります。期待した価格で不動産が売れない場合、財産分与後に想定していた新生活のイメージが崩れてしまうかもしれません。

売却のステップとポイント

財産分与における不動産売却のステップとポイントを見てみましょう。

市場調査

不動産の適正価格を大まかに知るため、自分で簡単な市場調査を行います。市場調査の主な参考資料は、公示地価や路線価、実勢地価、固定資産税評価額など。複数の資料を閲覧しても適正価格のイメージができない場合には、不動産会社の無料簡易査定を利用しても良いでしょう。

専門家への相談

不動産会社や弁護士、税理士、ファイナンシャルプランナーなどの専門家へ相談します。相談目的に応じて選ぶべき専門家は異なりますが、どの専門家に相談する場合でも、不動産取引に詳しいかどうかを確認することが大事です。

不動産売却に関する全般的な相談であれば、一般的には不動産会社へ相談する形となります。

売却準備

不動産購入希望者の内覧に備え、必要に応じて物件のクリーニングや修繕、リフォームなどを行います。また、購入希望者からの求めに対して迅速に対応できるよう、あらかじめ当該不動産に関する各種の書類（図面など）も用意しておきます。

売却活動

不動産会社と媒介契約を締結し、広告や見学会等を通じた売却活動を始めます。

なお、同じ不動産会社であっても、業者により得意分野が異なります。仮に夫婦で住んでいた戸建て住宅を売却する予定の場合には、一般住宅の売却実績が豊富な不動産会社を選んで媒介契約を結びましょう。

契約と引渡し

売却活動を通じて買主が見つかったら、売買契約を締結して不動産の引渡しを行います。

相談先

財産分与における不動産売却の主な相談先を見ていきましょう。

不動産会社

不動産を売却する以上、不動産会社への相談は大前提となります。不動産会社への相談を軸にしながら、必要に応じて後述の弁護士や税理士、ファイナンシャルプランナー等への相談も検討してみましょう。

不動産評価額の査定、適切な売出価格の算出、広告・内覧などの売却活動、売買契約の締結など、不動産売却活動の中心となる部分は全て不動産会社の対応範疇です。

弁護士

財産分与では、複雑な法的関係の解釈が必要となる場合があります。財産分与比率や分与財産の内訳等について、何らかのトラブルに発展する懸念がある場合には、不動産会社とあわせ、早めに弁護士へ相談してみると良いでしょう。

なお、弁護士には専門分野があることから、相談先を選ぶ際には不動産関連に強い弁護士事務所を選ぶことが大切です。

税理士

不動産を売却する際や、財産分与後に不動産を購入する際には、各種の税金が発生します。これら税金は自動的に給与天引きされるのではなく、確定申告を通じて自ら納税する形となるため、正しい税額計算のため税理士のサポートが必要となるでしょう。

なお、税理士に相談すると、正しい税額の計算に加え、合法的な節税方法や還付申請などのアドバイスを受けられることもあります。相談や各種手続きの代行依頼には手数料はかかるものの、結果として税理士のサポートを受けたほうがお得になる可能性もあるでしょう。

ファイナンシャルプランナー

財産分与を進めている間、新生活に向けた様々な準備を始めたり、将来に向けた生活設計を構想したりすることになるでしょう。この際に頼もしいパートナーとなるのがファイナンシャルプランナーです。

ファイナンシャルプランナーとは、相談者の財産や収支状況、ライフスタイルなどを前提に、老後までを含めた適切な資金計画・資産運用などを立案する専門家。新たな人生を歩んでいくための頼もしいパートナーになるでしょう。

まとめ

財産分与における不動産の売却について、いくつかの押さえておくべきポイントをご紹介しました。

財産分与は、離婚後の双方の新生活を支えるための重要なステップです。離婚には感情的な要素も絡むことがありますが、自暴自棄になって財産分与を放棄することのないよう冷静に手続きを進めることが大切です。

専業主婦として家庭を支えてきた女性であっても、家庭全体の財産の1/2を分与される権利があることを忘れないようにしましょう。

ただし、分与の対象となる財産に不動産が含まれている場合は、対処がやや複雑になります。売却して夫婦で現金を分け合う予定ならば、早めに不動産会社等へ相談し、計画的に財産分与のステップを進めていくことが大切です。