転勤・海外移住に伴う不動産売却のポイント

転勤や海外移住などが決まると、まずは新たな住環境の整備が必要となります。同時に、もし現在住んでいる家が、賃貸物件ではなく購入した物件だった場合、転居後に売却すべきか賃貸として運用すべきか迷う方もいるでしょう。

当記事では、転勤や海外移住により不動産売却を検討する際のポイント、および、不動産売却の手続きを円滑に進めるための相談先などについて解説しています。

転勤や海外移住時の不動産売却を検討する状況とは？

長期間利用できなくなる場合

短期間で戻ってくることが確定している転勤・海外移住なら、そのまま不動産を所有し続けても問題ないでしょう。一方で、長期間にわたり戻ってこないことが確定している転勤・海外移住、または、そもそもいつ戻ってくるか分からない転勤・海外移住の場合、そのまま不動産を所有し続けるメリットが低下します。

たとえ住んでいなくても、自分の不動産である以上は、自分で管理しなければなりません。家から離れている以上、多くの場合は業者へ管理を依託することになるでしょう。これら不動産の維持にかかる手間やコストを考慮し、長期の転勤・海外移住となった方は売却を選択することが一般的です。

固定資産税や維持費が負担になる場合

たとえ、誰も住んでいない空き家状態の不動産であっても、所有者が自分である以上、自分で固定資産税や都市計画税を納付し続けなければなりません。不動産の広さや地域によっては、これら税金が高額になることもあります。

固定資産税・都市計画税のほかにも、建物の維持・メンテナンス費用がかかります。住宅の劣化や空き家化により、周辺住民とのトラブルに発展する可能性もあるので、費用がかかってでもメンテナンスをやり続けなければなりません。

住んでいない不動産、いつ戻ってくるか分からない不動産に対し、これらの費用をかけ続けることは非合理的。自分の代わりに住んでくれる親族でもいない限り、売却を検討することは、当然の流れになるのではないでしょうか。

管理が困難な場合

遠方から費用をかけてメンテナンスを行っていたとしても、その不動産の管理状態に起因する何らかのトラブルが起こらないとは限りません。住んでいれば、それらのトラブルへ迅速に対応できるものの、海外などの遠方にいる以上、すぐにトラブルへ対応することはできないでしょう。

遠方に住みながら不動産を適切に管理することは現実的に困難。そのように感じた方の多くは、不動産売却を選択することになるでしょう。

転勤や海外移住時の不動産売却のポイント

売却のタイミングを見極める

不動産売買は高額な取引になる以上、売却したいと思ったとしても、すぐに売却できるものではありません。どうしてもすぐに売却したい場合には、相場より大幅な安値で手放すことになるため、通常は納得ができないでしょう。

長期の転勤や海外移住が確定した場合には、家を出るまでのスケジュールを再確認し、余裕を持った時期から売却計画を検討することが大事。不動産市場の動向もリサーチし、なるべく不動産需要が高いタイミングに売却活動をぶつけることで、少しでも高値で売却するよう計画します。

不動産の価値を正確に把握する

少しでも高い価格で不動産を売却するためには、対象となる不動産の市場価値を把握しておく必要があります。市場価値よりも高く売れることに越したことはありませんが、最低でも市場価値と同レベルの価格では売りたいものです。

不動産の市場価値を知る方法にはいくつかありますが、少しでも正確に市場価値を知りたい場合には、不動産業者に査定を依頼することがおすすめ。査定額は不動産業者により異なるため、1社ではなく複数の業者に査定を依頼し、それぞれの平均価格を市場価値と考えれば良いでしょう。

売却にかかるコストを計算する

不動産の売却には様々なコストがかかります。売却に際しては、それらコストも考慮して実際の手取り額をイメージしておくことも大切です。

不動産売却にかかる主なコストは、不動産会社に支払う仲介手数料のほか、登記費用や印紙税など。購入費用よりも高い価格で売却できた場合には、確定申告して譲渡所得税を納付する必要もあります。

また、売却そのものにかかる費用とは異なりますが、ハウスクリーニングや引っ越しにかかる費用、税理士等の専門家に相談した場合には、その相談料なども関連コストとなります。

売却が難しい場合は賃貸も検討

転勤・海外移住する前に納得できる価格で不動産を売却できれば良いのですが、売却するか否かの判断が難しい場合や、タイミング等により売却が困難となった場合には、そのまま不動産を所有し、賃貸物件として運用する選択肢もあります。もし入居希望者が見つかれば、定期的に賃料収入を得られることに加え、空き家に比べると物件管理の手間もかかりません。どうしても不動産を手放したくない方にとっては、売却よりもベターな選択肢になるでしょう。

賃貸物件として運用する場合でも、不動産業者への相談は必須となります。転勤・海外移住までに各種手続きが間に合うよう、速やかに動きましょう。

不動産売却を進める際の手続き

査定依頼

対象となる不動産の売却価格を査定してもらいます。

ネット上から不動産業者の簡易査定サービスを利用すれば、大まかな売却価格を知ることができますが、より正確な売却価格を知りたい場合には、不動産業者に赴いて直接査定を依頼しましょう。

なお、査定は1社ではなく複数の不動産業者に依頼することが基本です。業者により査定額は異なることから、1社のみでは偏った価格になる恐れがあるからです。

売却活動

信頼できる不動産業者と媒介契約を結び、最終的な売出価格を決めた上で具体的な売却活動に移ります。

主な売却活動の方法は、レインズ（不動産業界の物件データベース）への登録、不動産ポータルサイト等への掲載依頼、自社仲介（自社が持つ仲介希望者への購入斡旋）、SNSマーケティング、折込チラシなど。いつ購入希望者が現れるか分からないので、いつでも内覧に対応できるよう準備しておくことも大事です。

購入希望者との交渉

購入希望者が現れたら、不動産業者もはさみながら価格交渉を実施。買主との合意が得られれば、不動産業者が仲介のもと、不動産売買契約を締結します。

なお実際の売却価格が売出価格より安くなる（買主から値切られる）ことも想定し、あらかじめ売出価格を高めに設定しておいたり、妥協できる割引額を決めておいたりする人も珍しくありません。

売却完了

不動産売買契約が成立したら、速やかに納税や登記などの必要な手続きを実施。手取り額に応じ、移住先での資金活用計画の検討も行うと良いでしょう。

転勤や移住時の不動産売却で相談すべき専門家

不動産業者

売却対象が不動産である以上、適正価格で効率的に売却するためには、不動産業者に相談することが不可欠でしょう。

不動産業者は、対象となる不動産の適切な査定や売出価格の決定、売却活動、売買契約などをリードする頼もしいパートナー。少しでも高い価格で売却できるよう、タイミングや修繕等も含めた総合的なアドバイスを提供してくれます。

なお、不動産会社による売買仲介サービスは成功報酬制となるため、売買が成立しない限り仲介手数料が発生することはありません。すぐに売却する予定がない方でも、安心して相談してみましょう。

税理士

仮に、売却価格が購入価格を上回っていた場合、不動産取引によって収益が発生した形となるため、譲渡所得税と呼ばれる税金を納めなければなりません。

譲渡所得税を収めるためには、事前に譲渡所得を正しく計算し、税務署へ確定申告書類を作成・提出する必要があります。計算を誤れば不正な納税になる恐れもあるため、専門家である税理士に依頼して確定申告を行うことが一般的です。

譲渡所得税の発生に伴う住民税の取り扱い、および、非居住者となった場合の税務処理等についても、税理士が正しくアドバイスしてくれます。

弁護士

不動産売却に伴い、各種法的リスクの懸念がある場合には、あらかじめ弁護士に相談しておくようおすすめします。

不動産売却に関連する法的リスクの例としては、契約書関連や遺産分割、財産分与、借地権がついた不動産売却など。移住後に何らかの法的トラブルが発生した場合でも、弁護士が代理人となって適切に対応します。

ファイナンシャルプランナー

不動産の売却後、買主から大きなお金が振り込まれることになりますが、このお金の活用方法について適切なアドバイスを受けたい場合には、ファイナンシャルプランナーに相談します。

ファイナンシャルプランナーは、貯蓄や運用、保険、老後資金など、お金に関する総合的な助言を行う専門家。売却金額だけではなく、すでに保有している資産も考慮し、相談者のライフスタイルに応じた的確なアドバイスを提示してくれるでしょう。移住先での資金計画についても、頼もしい助言が期待できます。

売却後に考えるべきこと

移住先の住居確保

これまでの住居を売却する以上、速やかに移住先の住居確保を検討しなければなりません。売却後というよりも、売却活動と並行して検討を進める必要があるでしょう。

移住先の住居について最初に検討すべき事項は、賃貸物件を借りるか、それとも新たに新居を購入するかということ。不動産売却に伴う手取り額をベースに、不動産業者やファイナンシャルプランナーなどに相談し、適切な選択肢と計画を検討しましょう。

資金計画の見直し

売却により手に入った大きな資金について、目先のことはもちろん、遠い将来のことも考慮した慎重な資金計画を立てる必要があります。

目先のこととしては、移住にかかる資金や運用・投資に向けた資金の計画など。遠い将来のこととしては、主に老後資金となるでしょう。

家族構成の変化を想定した計画、加入中の保険の見直しなども含め、売却資金を前にして検討すべきことはたくさんあります。

税務処理

不動産の売却後は、譲渡所得税をはじめとした各種の納税が必要となることもあります。これらの納税手続きには、専門的な知識や書類作成なども必要となる上、納税までのタイムリミット（納付期限）も設定されているため、売却成立後は速やかに行動する必要があります。

自分では難しい手続きとなる可能性もあるため、基本的には税理士に相談するようおすすめします。

まとめ

転勤や海外移住に伴う不動産売却のポイント、売却手続きの流れ、適切な相談先、売却後に考えることなどについて詳しく解説しました。

転勤や海外移住により所有している不動産を売却する際には、なるべく早期に売却スケジュールを策定し、市場状況も考慮した上で計画的に行動することが大切。タイムリミットが決まっている中での不動産売却となるため、少しでも有利な価格で売却できるよう速やかに行動を始めましょう。

売却に際しては、最初に不動産業者へ相談することが必須ですが、必要に応じて税理士や弁護士、ファイナンシャルプランナーなどの専門家にも相談します。納税や法的処理、資金計画などのトータルプランの助言をもとに、不動産売却に伴う円滑な生活設計・人生設計を構築しましょう。