老朽化した不動産は売却したほうがいい？

老朽化した不動産の売却を検討するにあたり、誰しもが不動産価値の低下や維持費の増加などの様々な問題に直面します。とりわけ離婚に伴う財産分与に老朽化不動産が絡んだ場合、その処理方法や分与比率等の判断において、夫婦だけでの協議では解決しないこともあるでしょう。

当記事では、老朽化した不動産の売却に関連するポイント、財産分与に関する基礎知識、不動産売却の具体的な手続きと流れ、売却時の主な相談・サポート先について解説しています。

老朽化による不動産の売却の必要性

老朽化の定義

老朽化とは、時間の経過とともに、対象となるモノの品質や機能などが低下することを言います。不動産（建物）においては、躯体のひび割れや腐食による劣化、各種設備の性能低下などを指して老朽化と言います。

必要に応じてメンテナンスや修繕を行うことで、老朽化のスピードを緩めることは可能ですが、老朽化を完全に止めることはできません。また、メンテナンスや修繕を行わない場合、老朽化のスピードが加速することもあります。

相続や財産分与で手に入れた建物の場合、その建物を利用し続けるのであれば老朽化対策を行うべきですが、利用し続ける予定がない場合には、早期の売却の選択肢の1つとなります。

老朽化した不動産を売却する理由

維持費の増加

不動産を利用するにしても利用しないにしても、不動産の状態を一定レベルでキープし続けるためには、様々な維持費がかかります。

たとえば、敷地内の草刈りや清掃などにかかる費用、ガスや電気などの基本料金、火災保険料、固定資産税などです。

不動産を利用していないにも関わらず、これらの費用を支払続けることは無駄かもしれません。仮にその不動産を利用しているとしても、時間とともに維持費全体の比率は高くなっていくことが一般的です。

これら維持費の増加を理由に、老朽化した不動産の売却を検討する方は少なくありません。

修繕費用の負担増加

建物は、新築してから時間が経過するほど修繕費用の負担が増加していきます。

仮に、相続や財産分与で所有することとなった建物を空き家の状態として放置した場合、近隣住民の安全な生活を侵すリスクが懸念されるため、建物を所有する以上は、利用するか否かに関わらず必要に応じた修繕を行うべきでしょう。

修繕費の負担増加は、老朽化した不動産の売却を検討する大きな理由の1つです。

価値の低下による資産の減少リスク

一般的に、建物の資産価値は時間とともに低下します。

国税庁の減価償却資産耐用年数表によると、一般的な木造住宅の耐用年数は22年。また、国土交通省のデータでは、築20年で木造住宅の資産価値はほぼゼロになるとされています。

これらのデータは、かならずしも実際の売却価格が0円になることを示すわけではありませんが、少なくとも経年により建物の資産価値が低下していく一つの根拠は示しています。

当然、資産価値が低下すれば、それに応じて売却価格も低下することとなるため、少しでも高く売れるうちに売却しておきたい、と考える方は少なくありません。

維持管理が困難になる

建物は、老朽化すればするほど維持管理の手間が増えていきます。

維持管理の手間を惜しまない方なら問題ありませんが、本業があり時間的な余裕のない方などにとっては、老朽化に伴う手間の増加が大きな負担となるでしょう。

これらの手間から開放されるため、老朽化した不動産を売却する方も多く見られます。

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財産分与における老朽化不動産の扱い

財産分与とは

財産分与とは、夫婦が離婚する際に行う共有財産の分割ルールのこと。夫婦が婚姻中に協力して築いた財産については、その財産の名義に関わらず、夫婦それぞれで1/2ずつを分け合うことが原則となります。

財産分与の対象が現金のみであれば分割は容易ですが、現金とは異なる動産・不動産を多く所有する場合、夫婦で平等に財産分与することは簡単でありません。

仮に、財産分与の対象の中に老朽化した不動産があり、なおかつ離婚後にどちらかが住み続ける予定のない場合、その不動産を売却して現金化し、夫婦で現金を分け合う例も多く見られます。

老朽化不動産の価値評価

財産分与に伴い老朽化不動産を売却する場合、売却価格を決めるための材料として、対象不動産の評価額の算定が必要となります。建物は時間が経てば経つほど資産価値が低下するため、少しでも有利な売却を実現するため、早めに評価額を算定して売却活動へ入ったほうが良いでしょう。

老朽化不動産の評価額を正しく算定するためには、不動産会社や不動産鑑定士などの専門家に依頼し、建物の状態や周辺環境、土地の価値などを総合的にチェックしてもらうことが前提。ただし、売却価格の「目安」だけを知りたいならば、市区町村から届く固定資産税通知書や公示地価、路線価、基準地価、実勢価格などを参考にする方法もあります。また、不動産会社に無料の簡易査定を依頼し、売却価格の目安をすることも可能です。

財産分与時の選択肢

財産分与の対象に不動産が含まれる場合の選択肢について、上で説明済みの売却・現金化も含めて整理してみましょう。

売却・現金化して夫婦で平等に財産分与する

もっともシンプルで分かりやすい方法が、不動産を売却して現金化し、夫婦で現金を1/2ずつに分けるやり方です。離婚後に起こりうる財産面でのトラブルを抑えるため、一般的に広く見られる方法です。

なお、財産分与における「夫婦1/2ずつ」というルールは、絶対的な決まりではありません。夫婦で協議して双方が納得できるのであれば、妻または夫に分与比率が偏ったとしても、特に法令違反とはならない点も理解しておきましょう。

売却・現金化せず他の財産とのバランスを考慮して財産分与する

不動産を売却せず夫婦どちらかの名義とし、名義人となったほうが、引き続き自分の財産として不動産を維持し続ける方法です。たとえば、離婚後に妻が家に残り、夫が家を出ていくようなケースです。

この方法の場合、夫婦で平等な財産分与を行うためには、家に残るほうが家を出るほうに対し、不動産評価額に相当する財産を提供する必要があります。仮に、妻が評価額3000万円の不動産を分与された場合、妻は夫に対し、不動産以外の夫婦共有財産の中から3000万円に相当する財産を提供しなければなりません（1/2ルールに従った場合）。

一般的に、不動産の評価額は他の財産の評価額より高くなるため、夫婦の一方が不動産を引き継ぐ場合、全体的な財産分与のバランス調整が容易ではありません。

老朽化不動産の売却手続き

老朽化不動産の売却手続きの流れを簡単に見てみましょう。

1. 売却価格の目安を知る

公示地価や路線価、実勢地価、固定資産税評価額などをもとに、売却価格の目安をリサーチします。不動産会社の無料簡易査定を利用しても構いません。

2. 専門家に相談する

不動産会社をはじめ、必要に応じて税理士や弁護士、住宅診断士などに相談します。相談先ごとの具体的な内容は後述します。

3. 売却準備を行う

必要最低限のクリーニング等を行い、少しでも有利な価格で売れるための準備を行います。老朽化が著しく居住に支障がある部分については、本格的な修繕を検討する必要があります。

4. 売却活動を行う

不動産会社と媒介契約を結び、広告や見学会などによる具体的な売却活動へ入ります。

5. 売買契約を結んで買主に引き渡す

買主が見つかったら売買契約を結び、不動産を引き渡します。

老朽化不動産についての相談・サポート先

老朽化不動産に関する主な相談先・サポート先を見てみましょう。

不動産業者

相談の対象が不動産である以上、不動産業者への相談は欠かせません。まずは不動産業者を訪ね、以後も不動産業者への相談を軸としながら、必要に応じて他の専門家への相談も検討しましょう。

不動産業者の主なサポート内容は、対象となる不動産の市場価値算定、適切な売出価格の設定、買主の募集活動など。不動産を売却する場合には、自力で買主を探せない限り、必ず不動産業者のサポートが必要になると考えてください。

なお、不動産売却に際して不動産業者から様々なサポートを受けたとしても、最終的に売買契約が成立しない限り、手数料などのコストは一切かかりません。

弁護士

老朽化不動産の財産分与において法的なアドバイスを受けたい場合や、各種の法的な手続きのサポートを受けたい場合には、不動産業者とあわせて弁護士にも相談すると良いでしょう。

なお、不動産の財産分与が関連する相談を希望する場合には、離婚問題と不動産取引の両方に精通した弁護士を選ぶことが大切です。弁護士にはそれぞれ得意分野があるため、テーマに即した弁護士を選びましょう。

税理士

老朽化不動産の売却に伴い税金が関与する場合には、不動産業者とあわせて税理士にも相談してみましょう。

不動産の売却に関与する主な税金が譲渡所得税。購入価格よりも売却価格のほうが上回っている場合、売却益が生じる形となるため譲渡所得税が課されます。たとえ建物の評価額が著しく下がっていたとしても、土地の価格が高騰していれば譲渡所得税を課される可能性は十分にあります。

節税に関するアドバイスを受けられる点も、税理士に相談するメリットの1つです。

住宅診断士

住宅診断士（ホームインスペクター）とは、第三者的な立場から住宅のコンディションを客観的に判断する専門家を言います。

具体的な判断対象は、住宅全体の劣化レベル、住宅としての不具合の有無、改修が必要な箇所の有無、改修が必要な場合の費用の目安など。これらの評価は適正な売出価格の設定にも役立つため、売主・買主双方の安心材料にもなります。

まとめ

老朽化不動産の売却について、いくつかのポイントをご紹介しました。

財産分与や相続などにおいて、老朽化した不動産を引き継ぐことは珍しくありません。引き続き自分が住み続けるならば良いのですが、すでに別で住居をお持ちの方や、離婚に伴い別天地でリスタートを切りたい方などにとっては、売却が現実的な選択肢となるでしょう。

老朽化した建物の評価や売出価格の算出、および関連する各種の法的な手続きについては、専門家の力を借りることで事がスムーズに運びます。不動産業者のサポートを軸とし、必要に応じて各種の専門家のサポートを受けながら滞りなく売却を進めていきましょう。

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