不要な相続物件は売却したほうがいい？

親族からの相続で不動産物件を受け継ぐことは一般的に見られますが、かならずしも全ての相続人が受け継いだ物件を必要としているわけではありません。不要だが相続せざるを得ない、という状況の中で物件を受け継いでいる方も少なくないでしょう。

不要な相続物件を所有し続ければ、管理の手間もコストもかかり続けます。故人への感謝の気持ちを大切にしつつ、適切な売却の道も検討してみましょう。

不要な相続物件が発生するパターン

不要な相続物件が発生する主な理由として、以下5つのパターンを見てみましょう。現在、不要な相続物件をお持ちの方も、以下のパターンのいずれかに該当するのではないでしょうか。

遠隔地の物件

相続した物件が自分の生活拠点から遠く離れた場所にある、というパターンです。

生活拠点から離れている物件である以上、自分の生活に有益な使い方ができません。本業で忙しい方は容易に足を運ぶこともできず、物件管理が難しくなるでしょう。

老朽化した物件

自分が住むにも他人に貸すにも物件の老朽化が著しい、というパターンです。

老朽化した物件を維持・管理するためには、相応の手間とコストがかかります。その相続物件を自分の生活拠点とするなら致し方ない手間とコストですが、別途で生活拠点をお持ちの方にとっては困った事態になることでしょう。

利用予定のない物件

そもそも、その物件を利用する予定がない、というパターンです。

自分の生活拠点としたり別宅としたりする予定もなく、親族も利用する予定のない物件であれば、管理の手間やコストがかかるだけの不要な物件となるでしょう。

投資用として他人に貸すにも、賃貸する価値のある状態までリフォームする必要が生じるかもしれません。借主が現れたとしても、賃貸中の管理の手間・コストがかかり続けます。

共同相続の物件

1つの物件を複数の相続人が共同相続したものの、物件の処遇に対する各人の意見が合わない、というパターンです。

自分は住みたい、別の相続人は売りたい、また別の相続人は貸したい。それぞれの意見が混在して結論が出なければ、いずれの相続人も「それなら物件は要らない」という状況になりかねません。要らない物件を所有し続ければ、管理やコストが生じますが、これを誰がどの程度負担するかという点でも揉める可能性があります。

経済的理由

相続物件を所有し続けたいものの、維持するための十分な資金がない、というパターンです。

故人と自分の思い出が詰まった大切な物件だからこそ所有し続けたい、という思いがあったとしても、現実的に修繕費や固定資産税などを負担する経済的余裕がなければ所有し続けることはできません。

不要な相続物件を持ち続けるリスク

不要な相続物件を持ち続けることの主なリスクやデメリットを見てみましょう。

固定資産税や管理費の負担

たとえ相続物件に住んでいなくても、自分名義の物件である以上、固定資産税がかかり続けます。ちなみに、建物が建つ住宅用地の固定資産税は通常の1/6に軽減されますが、長期間にわたり物件を使わない状態が続くと「特定空き家」に指定され、1/6の軽減措置が適用されなくなります。単純に、通常の6倍の固定資産税が課される形になります。固定資産税に加え、物件を管理するための定期的なコストもかかり続けるでしょう。

老朽化による資産価値の低下

一般に、建物は時間とともに資産価値が低下します。空き家の状態であれば日常的なメンテナンスも滞りがちになるため、老朽化のスピードも早まるでしょう。老朽化が進めば進むほど、売却時の評価額も不利になります。

法的トラブルの可能性

不要な相続物件をめぐり、複数の相続人が遺産分割協議で意見が対立し、親族同士で揉める可能性があります。また、相続に伴って相続税の納付が必要となった際、相続税を工面できないという問題に直面するかもしれません。さらに、空き家として長期間にわたり物件を放置した結果、近隣トラブルになったというケースも見られています。いずれも法的問題に発展しかねない相続物件の潜在的なリスクです。

不要な相続物件を売却するメリット

不要な相続物件でも、管理の手間やコストを承知の上で所有し続けたいならば、特に問題はありません。一方で、管理の手間やコストをかけてまで所有し続ける意味を感じない方は、早期の売却を選択肢に入れておいたほうが良いでしょう。不要な相続物件を売却する主なメリットを3点ほど見てみます。

経済的負担の軽減

何より、不要な相続物件を売却することで、維持費や固定資産税などの経済的負担から開放されることは大きなメリットです。使わない物件のために支払う各種コストは、実質的に無駄遣いの一種でしかありません。無駄遣いをやめるため早々に物件を売却することは、いたって合理的な選択肢と言えます。

資金の確保

不要な物件を売却すれば、維持費や固定資産税というマイナス要素を消せるだけではなく、売却金というプラス要素を手にすることもできます。自分が相続した物件である以上、自分の判断のみで物件を売却しても問題ありません。かつ、売却で手に入ったお金は全て自分のものです。現在の住まいをリフォームしたり車を買い替えたりなど、様々な使途に売却金を活用できます。

トラブルの回避

1つの物件を共同相続した場合、各相続人の意見が合わず物件が空き家化してしまうこともあります。空き家化しても、管理の手間や維持費・固定資産税などのコスト負担は避けられず、各相続人の負担割合について揉める可能性もあるでしょう。物件を売却し相続人同士で現金を分け合えば、これら親族間のトラブルを回避できるかもしれません。不動産物件の遺産分割における穏当な選択肢と言えるでしょう。

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売却のステップとポイント

不要な物件を売却するステップやポイントを見ていきましょう。

市場調査

市場調査を行い、相続した物件の適正な売却価格を設定します。市場調査には、公示地価や路線価、実勢地価、相続税路線価、固定資産税評価額などの様々なデータを活用できますが、自分で売却価格を設定する自信のない方には、不動産会社による査定をおすすめします。

専門家への相談

不動産会社や弁護士、税理士、コンサルタントなどの専門家に相談します。相談の目的に応じて相談先は変わりますが、いずれの窓口に相談する場合でも、相続物件の売却に詳しい専門家へ相談することが必須。一般的には不動産会社への相談となるでしょう。

売却準備

購入希望者の内覧等に備え、物件のクリーニングや修繕などを行い心象の良い状態に仕上げます。また、内覧希望者からの求めに対して迅速に応じられるよう、物件に関連する各種の書類（図面など）も用意しておきましょう。

売却活動

不動産会社と媒介契約を結び、具体的な売却活動を行います。なお、不動産会社に支払う仲介手数料は成功報酬制となるため、売却活動を依頼した時点で費用は発生しません。売却が成立した際に所定の手数料を支払う形となります。

契約と引渡し

買主が見つかったら、売買契約を締結して物件の引渡しを行います。

相談先

相続物件を売却する際の主な相談先を見てみましょう。

不動産会社

不動産物件の売却を行う以上、相談先の柱は不動産会社。不動産会社への相談を軸にしながら、必要に応じて弁護士や税理士にも相談する形となるのが一般的です。不動産会社の主なサポート内容は、物件の市場価値の査定や適切な売却価格の設定、買主の募集活動など、不動産物件の売却に関連する全般です。いかなるサポートを受けても、売買が成立しない限り費用はかからないので、安心して相談してみましょう。

弁護士

物件の売買に関する法的な問題が懸念されるケースや、物件の処遇について複数の相続人同士でトラブルとなっているケースなどでは、不動産会社とあわせて弁護士に相談すると心強いでしょう。なお、弁護士には専門分野・得意分野があるため、不動産を得意とする弁護士を選ぶことが大切。不動産取引に詳しい弁護士ならば、法的問題のサポートのほかにも売買契約書の精査も行ってもらえます。

税理士

相続にともなって税金が関与する場合には、不動産会社への相談とあわせて税理士にも相談すると良いでしょう。不動産物件の相続で発生する可能性のある主な税金は、相続税や譲渡所得税など。これらの税額を正しく計算して確定申告書を作成するプロセスは、素人には難しいため、税理士に依頼することが適切です。節税に関するアドバイスをもらえる点も、税理士に相談するメリットになるでしょう。

相続コンサルタント

相続コンサルタントとは、主に不動産の所有者に対して相続関連の総合的なアドバイスを行う専門家です。一般的な不動産相続のケースのほか、遺産分割が絡む複雑なケースの相談にも対応。必要に応じて弁護士や税理士、土地家屋調査士などの専門家と連携しながら、相談者が抱える不動産の問題の最適解を模索します。

まとめ

不要な相続物件の売却をテーマに各種のポイントを解説しました。親から不動産を相続することは一般的に見られるケースですが、相続人が遠隔地を生活拠点としている場合など、かならずしも相続物件を必要としないケースは多々見られます。不要な相続物件を持ち続けた場合、管理の手間や維持費、税金などがかかることに加え、空き家化するリスクもあることから、適切かつ合理的な判断が望まれます。不要な相続物件の処遇として、穏当な選択肢の1つが売却。管理の手間や各種コストから解放され、かつ売却金も手に入るメリットもあることから、不要な相続物件をお持ちの方は、ぜひ専門家に相談して売却を検討してみましょう。

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